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麦当劳真的是靠做地产赚钱的吗?

时间:2018-10-07 07:56

来源:网络整理作者:admin点击:

提供消息的人 | 42章是(ID):myfortytwo)

作者 | Jade Cheung

本文是 Jade Cheung 答案是小吃店真的靠不动产赚钱吗?,准许闲谈开端,祝大师有个好的开端。。

就像咱们颁布的同样地。 从被盗袋中,与戈德曼洗劫 TMT 负责人剖析互联网网络公司 | 42章 WEEKLY 本文是同样地的。,咱们始终课题从资金街市的在晚上的认识到和判别一体公司。。

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是的,小吃店次要靠不动产赚钱。。

看小吃店报酬传闻时,不要隐蔽的它装置的学科的决定。,小吃店商业模式霉臭率先懂得。,你可以用正当的办法计算数字。。

假使按人称代名词懂得重行分类学,2016 年小吃店 50% 经纪利润提供消息的人于不动产分歧。,40% 出生于污名准许,仅仅 10% 自营餐厅经纪。

先镇个楼,蓝色数表现法 key in 值,黑色数表现计算值。。。。,没兼并迁移

一、小吃店商业模式:自营 平台

表面上看,小吃店有两个事情。:

1. 餐厅直销(公司承担) 饮食店),那是小吃店本人的饮食店。,承担进项都归小吃店承担。。

2. 餐厅里格(特许经纪),里格店经纪餐厅,小吃店实现预期的结果特许经纪商的一份。,它次要由两拆移结合。:特许经纪费和租费。费普通是饮食店进项。 4%~5%,结论租费普通是饮食店的进项。 9%~11%。

没错,除特许经纪费外,特许经纪者还霉臭有利小吃店的租费。。看财务传闻,2016 年,小吃店的租费进项是 61 亿金钱,盟员费无论如何进项。 31 亿金钱。

小吃店为什么能租饮食店?因小吃店亦弄脏。仔细看财务传闻,有这样的事物一体时间。:

At December 31, 2016, the Company was the lessee at 14,763 restaurant locations through ground leases (the Company leases the land and the Company or franchisee owns the 构造) and through improved leases (the Company leases land and 构造物)

2016 岁末,小吃店有 31,230 家用的餐厅。换句话说,47% 特许经纪餐厅(14),763家),或许在小吃店在手里。,无论是弄脏已经房屋都在小吃店。。或许付裂缝。,或许付裂缝。。

平安相处餐厅,小吃店也将颁布他们在进项传闻切中要害总销售的量。,被误以为是零碎销售的(零碎) 销售的)。

装置平台设想。,零碎销售的是 GMV,整齐的营是小吃店的自营采购员。,里格是小吃店平台事情。,小吃店是特许经纪商的佣钱。。

拿 2016 数数年度进项,特许经纪佣钱率 率) 。流行的 这是裂缝, 这是特许经纪费(和其他的必然的初始费)。

蓝色数表现法key in值,黑色数表现计算值。。。。

二、小吃店平台事情:不动产分歧 污名同盟条约,贡献70%的营业利润

表面上看,整齐的采购员贡献了小吃店的大拆移进项。。但进项是有利可图的。,两项事情现实贡献了多少不等利润?这是小吃店 2016 年的 P&L:

已经,它没普通的分别。,小吃店没将整齐的事情和FR的利润率射程。。

本人动手,有吃有穿:

蓝色数表现法key in值,黑色数表现计算值。。。。

睬:

1. 直营的非司令部本钱次要包罗食材、人工、同一事物 Occupancy 费(不动产税)、管保等。,睬直销店不付租费和附设费。。里格的非司令部本钱次要是 Occupancy Expenses。

2. 司令部本钱,次要是 SG&A,我坐在铺子里。,粗犷的分手,扩展到两个职业。。

算是可以看出。,纵然整齐的采购员是进项的次要提供消息的人,只因它要承当餐厅经纪的费。,顶点,我只贡献了一份。 29% 的运营利润。特许经纪事情的利润率远高于DI。,顶点贡献71% 的运营利润。

但回到出现的成绩。,咱们依然喜欢小吃店的不动产采购员。。特许经纪事情的进项包罗污名分支机构的费。,它还包罗不动产租费进项。,我已经看不清特别位置。。

留存,整齐的饮食店不用平安相处费和租费。,说起来,司令部进行中默认。,假使你做在内地转变固定价钱,重行分类学,整齐的事情的利润率应更远地结论。 13 到 14 个百分点,平安相处(平台)事情的利润率也会休会。。

这么,小吃店现实的利润贡献是什么位置?已经必要对财报做必然的创作能力凑合着活下去。

三、小吃店不动产分歧事情:贡献50%的营业利润

让咱们以为小吃店有 3 个 BG:

1. 自营餐厅:次要进项出生于设宴。,只是咱们必要吃定量。、人工详述,还要留存两个。 BG 退优质的和租费。采购员执意主顾。。

2. 污名准许:将小吃店污名准许给餐厅,按易手计算 4% 的准许费。采购员包罗成环形自助餐厅。,包罗内部特许经纪餐厅。。

3. 不动产分歧:弄脏/房屋承担人,在本人的弄脏上经纪的饮食店实现预期的结果易手。 10% 的租费,担子财富税、各项管优质的。采购员包罗成环形自助餐厅。,包罗内部特许经纪餐厅。。

睬,在在这一点上,依我看自助餐厅是留存两个。 BG 的“在内地客户”,对留存两个。 BG 街市程度本钱。

(但在这一点上没整齐的计算。 take rate,因日志中里格事情的零碎销售的量还包住那个小吃店故障店主也故障土地拥有者的门店,这执意one take rate 被冲淡的了;4% 和 10% 是对立刚要的街市最高纪录。。)

如报酬最高纪录,做下转变固定价钱,一部类学计算:

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算是是,不动产分歧贡献了 50% 的运营利润,污名准许占 40%,自营事情只贡献了一份。 10% 的运营利润。

四、So 什么?不动产公司看好不动产。

小吃店靠不动产赚钱。,说起来,这是十yarn 线的事了。 Pershing Sqaure 的 Bill Ackman 发觉了。

(安排 Ackman,好帅啊,明眸)

小吃店唯一的走出谷底。,同店增长难换乘,利润率缓行上升。从峰到峰 48 钱下跌。 2005 年的 30 左右钱。

Ackman 剖析一次经过,人民以为小吃店利润的真正提供消息的人是不动产。,整齐的事情的风险很高。、利润少,更要紧的是,餐饮业估值乘数,不动产/污名估值乘数为位于赚是很不敷的。。

从此处,他花了它 10 超越几十亿的钱,买小吃店 的库存,与写了几百页。 PPT,他对小吃店的经纪凑合着活下去目前的了本人的风景。。

他的提议是:

1. 整齐的事情孤独上市,把持资金街市的使参与:成环形只把持 35% 的股权,失望的 65% 刚要可以被化解。 33 亿金钱。

2. 不动产抵押单据融资:将不动产抵押单据作为罪融资。,可以溶化 147 亿金钱。

3. 回购股本权益:融资实现预期的结果的 180 亿金钱,资金运营的一份交易本钱。,拆移重组存在罪。,说起躲进地洞其他的地区 126 1亿可以用来回购股本权益。。

手术后,他估计股本权益价钱会下跌。 37% 到 52%,动机是:

1. 不动产和特许经纪事情的估值休会

拿 EV/EBITDA 视图,不动产公司的估值是 13 ~ 16 倍,污名鸣钟评价 12 ~ 15 倍,吃快餐业的估值是对公众不完全开放的的。 8.5 ~ 9.5 倍。当他修建仓库栈时,小吃店的估值是 倍,换句话说,吃快餐公司的估值。。

假使资金街市承担他的剖析,从不动产 污名到特许经纪的鸣钟逻辑,因而并联可以休会到 13 倍。

2. 拿 126 1亿回购股本权益,合理地戒除毒品。

3. 凑合着活下去改革。整齐的事情的孤独凑合着活下去有很多优点。,构成要紧的是,直销店的经纪程度一向不如FRA。,柴纳常常是相反的。。假使你里格里格商在同一条经纪线上(没租费和里格商F)、孤独核算表现,直销店的低凑合着活下去程度将不能的被隐瞒在富有的FRA中。,每个四分之一都要欢迎资金街市监管。。

小吃店的凑合着活下去人员听了他的坏话。,充分地触摸,说来回雇个查阅者。,评价一下。

1个月后,赤身露体回绝他。,鉴于各式各样的动机。、使结合评级的假装、这可能性对里格商不顺。,bla bla……)。

但 Ackman 心脏逻辑是正当的。:整齐的事情逼上梁山失效估值。,双亲将会尽量性地剥离。,让资金街市认可小吃店相称不动产 污名公司,骗取采购员骗取估值。

假使这无论如何一体凑合着活下去成绩。,这是可以机会的。!

合伙、里格商相互沟通。 2 个月后,他还目前的了提案的改变版本。:

1. 整齐的事情孤独上市,成环形把持 80% 股权:不要保持把持。,20% 库存融资所得不必要承当额定租税归宿,工具风险也较小。。

2. 整齐的事情的孤独核算:成环形把持兼并日志,但整齐的饮食店事情必要决标。,租费和特许经纪费,孤独核算。

3. 里格化:戒除毒品街市(如英国)、美国、加拿大的直销建运河失望给里格商。,关怀开展新生街市(柴纳)、俄罗斯皮革直销店。

4. 增多股息,回购必然的股本权益。。

在在这一点上,让咱们谈谈特许经纪的有助于。:

1)商店机能的改革。次要从两点动身:

率先,凑合着活下去者有承担权和久远开展的观念。。小吃店店里没存货。,实现预期的结果高薪,铺子经纪不好地。,尽力任务的次要动力是提升司令部。。终于,短期损耗是一惠及的任务。,不情愿做普通的事。。里格商正相反。,数量庞大的数量庞大的整齐的的铺子经营都期待能存十足的钱来开端FRA。。

二是租税归宿较低。。如美国税法,整齐的事情是公司所得税。 35%),平安相处店数放任 through business,管理交纳人称代名词所得税。 100K 投下的的利润,运气草拟 15%),归属司令部 14%,顶点,在公司所得税为PAI垄断结论承担费。。变为特许经纪,一并零碎必要转乘给声明。,这拆移用于贮存替换。,或更多要点司令部。,或许别的什么。。

2)失望上市在户外的库存。,剥离直销店的其他的办法。

小吃店听取了他的新规。,充分地触摸,不整齐的欢迎,没整齐的回绝。。资金运营,坏话本质上不仅有使结尾的逻辑,资金街市希望的事为你详细叙述的坏话开支鸣钟。。

帮助是高胜赫。 UBS,他们都跟着 Ackman 逻辑结尾了。 SOTP 估值,在 30 超越美国元的股本权益价钱。,转变目的价钱 45 钱左右动摇。

股价持续岩。

两年后,小吃店宣告启动特许经纪规,在 2 ~ 3 年内销售的 21% 里格店直销;留存,到 2009 2013年度以彩金和回购的整队报复包围者 150 ~ 170 亿钱。

与股价又下跌了。。

Ackman 在 2005 年中买通,打算招标价钱 22 金钱,2007 年底清关,失望价 56 金钱。将会赚了十超越几十亿的钱(分多批失望,没泄露详细数字)

2005 ~ 2008 年股价下跌,说起来,资金街市发觉小吃店的心脏是不动产。,经过重复沟通和超自然的资金/事情receive 接收。,逐渐整理估值逻辑的皱纹。。

你还以为小吃店是一体餐饮公司吗?

【责任编辑:admin】
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